İzmir Kira Tespit Davası Rehberi

Kira tespit davası, kiracının uzun süreli kiralamada kira bedelinin piyasa rayiç bedelinin çok altında kalması durumunda ev sahibinin başvurduğu hukuki bir yoldur. Türk Borçlar Kanunu m.344 uyarınca konut kiralarında 5 yıl, ticari kiralarında 10 yıl dolduktan sonra ev sahibi rayiç bedele yükseltme talebiyle dava açabilir.

Bu dava, sözleşme süresi bitmiş olsa bile, kiracının yerinde kalmaya devam etmesi (kira sözleşmesinin uzamış olması) halinde açılabilir. Kira artış oranı sadece TÜFE ile sınırlı kalmak yerine, emsal kiralar dikkate alınarak belirlenir. Bu nedenle özellikle eski kiracıların kaldığı gayrimenkullerde ciddi kira artışları mümkündür.

İzmir ve Karşıyaka'da son yıllarda gayrimenkul fiyatlarındaki artışla birlikte kira tespit davaları önemli ölçüde arttı. Büromuz, İzmir Adliyesi ve Karşıyaka Adliyesi'nde kira tespit davalarında hem ev sahibi hem kiracı vekilliği yapmaktadır.

Konut kira sözleşmesinde 5 yıl kuralı mutlak bir şarttır. Eğer kiracı aynı sözleşme ile veya uzayan sözleşme ile 5 yılı doldurmadan ev sahibi kira tespit davası açarsa dava reddedilir. Ancak kiracının aynı gayrimenkulde farklı bir sözleşme ile kalmış olması sürenin devamını engellemez; süre birleştirilerek hesaplanır.

Ticari kira sözleşmelerinde bu süre 10 yıldır. Ticari kirada, kiracının işletme devri veya yeni sözleşme imzalaması durumunda süre birleştirilip birleştirilmeyeceği sözleşme hükümlerine göre değerlendirilir.

Dava açmadan önce kiracıya ihtarname gönderilmesi zorunlu değildir; doğrudan mahkemeye başvurulabilir. Ancak ihtar gönderilmesi davanın hızlanmasına yardımcı olabilir. Dava dilekçesinde kira bedelinin artırılması talebi, gayrimenkulün adresi, mevcut kira bedeli ve dava sebebi açıkça belirtilmelidir.

Dava açıldıktan sonra dosya bilirkişiye gönderilir. Bilirkişi, gayrimenkulün bulunduğu bölgedeki emsal kiraları, taşınmazın özelliklerini (metrekare, kat, manzara, asansör, otopark, depo, bina yaşı, tadilat durumu), TÜFE oranlarını ve bölge rayiç bedelini dikkate alarak rapor hazırlar.

Mahkeme bilirkişi raporunu değerlendirir; taraflar rapora itiraz edebilir, karşı rapor alınabilir. Bilirkişi raporuna uygun olarak mahkeme, yeni kira bedelini belirler. Karar geriye yürür; dava tarihinden itibaren geçerli olmak üzere kira farkı kiracıdan tahsil edilir.

Kira tespit davası süresi genellikle 8-14 ay arasındadır. Yoğun mahkeme dönemlerinde bu süre uzayabilir. Mahkeme kararına karşı istinaf yolu açıktır; istinaf süreci 6-12 ay daha sürebilir.

Kira tespit davası ve tahliye davası sık karıştırılan ancak hukuki amaçları tamamen farklı iki dava türüdür. Kira tespit davasında amaç kiranın artırılmasıdır; kiracı yerinde kalmaya devam eder, sadece kira bedeli değişir. Tahliye davasında ise amaç kiracının boşaltılmasıdır.

Tahliye davalarında en sık kullanılan sebepler: ev sahibinin kendisi, eşi, altsoyu veya üstsoyu için ihtiyaç (TBK m.350), iki haklı ihtar (aynı yıl içinde iki kez kira ödememe veya kiracı yükümlülüklerine aykırı davranma), yeniden inşa veya imar sebepleri. Her birinin kendi prosedürü ve ispat yükü vardır.

Büromuz, ev sahibi veya kiracı olarak hangi davanın sizin lehinize olduğunu değerlendirir. Örneğin ev sahibi olarak kiranın çok düşük kaldığını düşünüyorsanız kira tespit davası; gayrimenkulü kullanmak istiyorsanız tahliye davası doğru yoldur.

1 Temmuz 2023 tarihinde TBK m.344'teki %25 kira artış üst sınırı sona erdi. Bu tarihten önce imzalanan kira sözleşmelerinde artış %25 ile sınırlıydı; bu nedenle uzun süreli kiracılarda kira bedelleri piyasa rayiç bedelinin çok altında kaldı.

2026 yılı itibarıyla konut kiralarında artış TÜFE 12 aylık ortalamasını geçemez. Ancak 5 yıl dolduktan sonra açılan kira tespit davasında bu sınır uygulanmaz; mahkeme rayiç bedeli belirler. Bu nedenle eski kiracılı gayrimenkullerde kira tespit davası önemli bir kira güncelleme aracıdır.

Büromuz, İzmir ve Karşıyaka'daki kira tespit davalarında emsal kira araştırması, bilirkişi raporu incelemesi ve mahkeme sürecinin takibini üstlenir. Hem ev sahibi hem kiracı tarafında stratejik danışmanlık sunulmaktadır.