Konak Gayrimenkul, Tapu ve Kira Hukuku Avukatı

Kira artış sınırı, konut kira sözleşmelerinde TÜFE 12 aylık ortalamasını geçemez (TBK m.344). 1 Temmuz 2023 tarihinde sona eren %25 üst sınırı sonrasında kira artışları TÜFE ile sınırlıdır. 2026 yılı için aylık TÜFE ortalamaları takip edilerek artış oranı belirlenir.

Kiracının 5 yılı doldurmasının ardından ev sahibi 'kira tespit davası' açarak rayiç bedele yükseltme talep edebilir. Bu dava ortalama 8-14 ay sürer; bilirkişi raporu emsal kiralar üzerinden değerlendirme yapar. Karar geriye yürür ve fark kiracıdan tahsil edilir.

İhtiyaç nedeniyle tahliye (ev sahibinin kendisi, eşi, altsoyu veya üstsoyu için), iki haklı ihtar nedeniyle tahliye, yeniden inşa nedeniyle tahliye en sık başvurulan tahliye sebepleridir. Süreç ortalama 6-12 ay sürer.

Muris muvazaası (mirastan mal kaçırma), hata-hile-ikrah ile yapılan tapu işlemleri, ehliyetsizlik halleri ve sahtecilik en sık tapu iptal sebepleridir. Bu davalarda yetkili mahkeme gayrimenkulün bulunduğu yer Asliye Hukuk Mahkemesi'dir. Konak taşınmazları için Konak adliyesinde dava açılır.

Muris muvazaası hukuksal nedenine dayalı davalar, 01.04.1974 tarihli ve 1/2 sayılı İBK uyarınca herhangi bir zamanaşımı veya hak düşürücü süreye tabi olmaksızın her zaman açılabilir. Ancak taşınmazın iyiniyetli üçüncü kişilere devredilmesi halinde, TMK m. 1023 uyarınca bu kişilerin kazanımı tescil anında korunacağından mülkiyetin geri alınması imkansız hale gelebilir. Ayrıca kadastro tespiti kesinleşen taşınmazlarda 10 yıllık hak düşürücü süre (3402 S.K. m. 12/3) söz konusudur. Bu riskler nedeniyle davanın gecikmeksizin açılması mülkiyet haklarının korunması açısından kritiktir.

Aidat alacakları, ortak alan kullanımı, projeye aykırı tadilatlar, yönetim plan değişiklikleri ve yöneticinin azli gibi uyuşmazlıklar sulh hukuk mahkemesinde çözülür. Aidat tahsili için ise ilamsız icra takibi daha hızlıdır.

Kat malikleri kurulu kararlarının iptali için karar tarihinden itibaren 1 ay içinde dava açılması gerekir; bu süre hak düşürücüdür.